A társasházi ingatlanvásárlás számos csapdát rejt magában. Ha Ön szeretné elkerülni az anyagi veszteségeket, a véget nem érő bosszúságot és a meg nem térülő befektetéseket, akkor ez a cikk épp Önnek szól.>>>

Az ingatlanvásárlás legfontosabb tényezői

Az ingatlanvásárlás általában nem egy-két hónapra szóló befektetés. Kivéve, ha kifejezetten rövid távban, befektetői szemlélettel gondolkodik, és a vásárol-felújít-továbbad koncepció mentén hozza meg a döntéseit.

Bármi is legyen a cél, a fókuszt azon kell tartani. Nem szabad beleesni ugyanis a lakástulajdonlás mámorító érzésével kecsegtető csapdákba.

Ha nem szeretne csalódni, akkor az ingatlanvásárlás során mindenképpen tartsa szem előtt az ingatlan valós értékét meghatározó tényezőket:

• a lakóingatlan és az annak otthont adó társasház műszaki állapotát,
• a társasház pénzügyi helyzetét,
• a társasház szabályozottságát,
• a tulajdoni viszonyokat és a tulajdonosi összetételt,
• a menedzsmentet.

Ahhoz, hogy ezekkel tisztában legyen, számos dokumentumot kell összegyűjtenie még az adásvételi szerződés aláírása előtt. 

Dokumentumok, amelyek nélkül az ingatlanvásárlás rémálommá válhat

Az alábbiakban felsorolt dokumentumok megléte nélkül az ingatlanvásárlás gyakorlatilag lutri. 

Gondoljon csak bele a helyzetbe! A lakáskeresés közben Ön is biztosan látott már néhány frissen festett, ún. tisztasági festésen átesett társasházi ingatlant.

Amikor ilyet látok, mindig felmerül bennem a kérdés: vajon mit szeretnének ezzel elfedni?

A szükséges dokumentumok birtokában azonnali és teljesebb rálátása lehet a kiszemelt ingatlan és a társasház műszaki állapotára, pénzügyi helyzetére és más, elengedhetetlenül fontos paramétereire. 

Ha biztosra akar menni, a következőkre lesz szüksége:

Társasházra vonatkozó

• alapító okirat
• szervezeti és működési szabályzat
• házirend
• tűzvédelmi szabályzat, menekülési útvonal
• közgyűlési meghívó (előző évi pénzügyi beszámolóval)
• jegyzőkönyvek
• közgyűlési határozatok könyve
• biztosítási kötvény
• közös képviselő/társasházkezelő elérhetőségei
• műszaki diagnosztika
• közös költség analitika minden albetétre vonatkozóan
• üzemeltetési terv 1-3-5 (10) évre

Lakásra vonatkozó 

• tulajdoni lap
• energetikai tanúsítvány
• alaprajz, műszaki rajzok
• beépített gépek iratai
• kivitelezők elérhetőségei, szerződések, garanciális feltételek
• közös költség fizetési kimutatás
• nullás igazolás
• az összes közműszerződés
• biztosítási kötvény

Így kerülhető el az 5 legnagyobb hiba

1. Műszaki állapot/felújítási terv

Jó alaposan végig kell járni az egész házat, megnézni a szerkezeti elemeket és a repedéseket, amelyek sokat elárulnak a ház valós állapotáról. 

2. Pénzügyi helyzet

Mennyi a közös költség? Ha csak ez a kérdés, akkor felületes lenne a vevő. Tisztán kell látni a társasház pénzügyi helyzetével kapcsolatban is, mert nem mindegy, hogy most vettek fel 20 millió Ft kölcsönt, vagy a háznak van 30 millió Ft megtakarítása.
Érdemes kideríteni, hogy milyen bevételei vannak a társasháznak. Csak a közös költség befizetéseket támaszkodik, vagy szépen profitálnak pl. a homlokzat reklámcélú hasznosításából vagy közös területek (pl. udvar vagy tárolók) kiadásából?

3. A belső szabályozás minősége

• Beszerezhetőek-e a szükséges dokumentumok?
• Rendelkezésre állnak-e fejlett kommunikációs lehetőségek mint online hozzáférés a egyenleghet, fontos iratokhoz?
• Milyen funkciójú és besorolású ingatlanok vannak az épületben? Milyen tevékenységek tiltottak?

4. Tulajdonosi összetétel

Ha Ön lakást vásárol, alapvetően háromféle tulajdonossal kerülhet tulajdonostársi jogviszonyba:

• magánszemélyekkel
• cégekkel
• vagy az állammal/önkormányzattal

Figyelem! Az kockázatos, ha az államnak 20% vagy afeletti tulajdoni hányada van egy társasházban, mert az egyben azt is jelenti, hogy a lakások több mint 20%-a szociális bérlakás. A bérlők pedig nem feltétlenül elkötelezettek a ház hosszú távú fejlődése iránt. Ez kerületenként változhat, de a tapasztalat azt mutatja, hogy a legtöbb kerületben ez konfliktusforrás.

Egyértelmű tehát, hogy meg kell nézni a tulajdonosi összetételt, mielőtt ingatlanvásárlásba kezdene. 

Kérdezzen! Mielőtt lakást vásárolna egy társasházban, járjon körbe, és kérdezze meg a lakókat arról, hogy

• Szeretnek-e ott élni?
• Vannak-e korszerűsítési tervei a lakóknak?
• Ha igen, mik azok, és honnan szereznek rá anyagi forrást? 
• Mennyire hangos a ház? Hányszor van házibuli egy hónapban vagy egy évben?
• Van-e ügyfélforgalommal járó tevékenységre engedélye valakinek ami esetleg az On nyugalmát zavarná? 

A kérdésekre adott válaszok abban segítenek Önnek, hogy előre el tudja dönteni, hogy be tud-e majd illeszkedni a lakóközösségbe, és hogyan fogja érezni magát.

5. Menedzsment és kommunikáció

Fontos szempont a tulajdonostársak közötti összetartás és a jó kommunikáció, valamint a társasházat kezelő menedzsment és a tulajdonosok közötti gördülékeny kommunikáció megléte is. Ha nem szeretne csapdába kerülni, ezt is ellenőrizze le még időben! 

Az Önnek ideális társasházban mind az 5 terület fennakadásmentesen működik. Mert ha csak az egyik is hiányzik vagy akadozik, az az összes többit is lehúzza. Ha pedig az egyik területen elkezdenek javítani, az a többire is pozitívan hat. 

Ha szeretné megtalálni az Ön számára optimális ingatlant, akkor jöjjön el személyesen vagy csatlakozzon be online az Ingatlan adásvétel workshopra itt.>>>